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华侨城“腾挪”布局

www.yuechun.net2019-11-13

10月28日,华侨城公布了第三份季度报告 据统计,华侨城今年前三季度实现营业收入298.61亿元。其中,第三季度营业收入122.07亿元,同比增长24.15%

截至报告期末,华侨城总资产3643.95亿元,同比增长23.87%。上市公司股东净资产623.32亿元,同比增长5.43%。净利润68.23亿元,归属于母公司所有者的净利润59.97亿元。

与此同时,华侨城的债务总额为2801.88亿元。经营活动净现金流量同比增长82.12%,至-36.99亿元。

值得一提的是,尽管债务持续增加,经营活动的现金流仍然为负,但通过对项目公司的持续处置,华侨城的投资收益在今年1月至9月间增加了437.37%

前华侨城以其建设城市的能力而闻名。欢乐谷、世界之窗、民俗村和锦绣中华等主题公园是华侨城在一线和二线城市引以为豪的作品。

但是在过去的两年里,华侨城已经开始扩张到包括四川、江西、云南等地区在内的三线和四线城市,并且拥有大量的鲁文房地产储备。华侨城从此走上了持续出售资产的道路。

从销售项目的频率来看,转移子公司似乎是华侨城的常见现象

大规模“卖”与“买”:2016年,华侨城与南戴河旅游发展(集团)有限公司联合成立秦皇岛华侨城实业有限公司,双方开始升级南戴河国际娱乐中心项目。

一年后,改造后的南戴河国际娱乐中心成为华侨城滨海国际旅游度假区,项目于2017年4月恢复运营

华侨城从一开始就占该项投资的70%,前后投资50亿元。 然而,经过不到4年的运营,该项目仍未逃脱被出售的命运。 10月23日,秦皇岛华侨城实业有限公司70%的股份被华侨城与北京产权交易所关联

这是近期华侨城众多销售项目之一。

前一天10月22日,华侨城还发行了上海何华房地产开发有限公司50%的股权和上海华岩房地产开发有限公司50%的股权,这两种股票以47.12亿元的底价捆绑出售。

10月17日至18日早些时候,华侨城还增加了其两家子公司的资本 其中,华侨城增加了云南子公司建水侨博房地产开发有限公司的资本,增资后,原股东云南世博投资有限公司持有49%的股份,新投资者持有51%。

此外,华侨城增加了其子公司巍山华侨城实业有限公司的资本,拟募集资本的相应持股比例为51%。增资完成后,原股东微山华侨城世博南召文化旅游投资有限公司将持股比例降至49%

事实上,华侨城自去年以来一直在大规模出售资产。 统计数据显示,仅在过去一年,华侨城集团及其平台就在主要产权交易所上市或预披露了近20项销售项目和资产组合。

销售将在2019年后继续 据居乐居财经不完全统计,截至今年10月,华侨城计划向股东列出17个转让和增资项目,接近2018年出售的项目数量。

值得一提的是,华侨城在推出大规模项目出售的同时,也在不断投入资金资助和祝福项目,尤其是文化旅游项目。

今年1月,华侨城选择了深汕合作区的地块,有6.8亿国家元首。根据华侨城与深汕经济特区管委会签署的意向书,双方将共同推进小沙漠文化旅游创意镇项目。同月,华侨城和东莞道角镇签署协议,在东莞水乡建设一个以道角为特色的小镇。据报道,该项目的总投资约为300亿元人民币。

今年以来,华侨城在东莞、潮州、茂名和广州开展了文化旅游 华侨城季度报告显示,2019年前三季度,公司新增土地项目29个,获得待开发建筑面积799.53万平方米,其中华侨城股权建筑面积528.9万平方米。

就在刚刚过去的10月23日,华侨城还以高达29.2亿元的成交价格,相当于每平方米28700元,溢价24.79%赢得了南京2019G70地块

寻求平衡

转移子公司是常有的事,但一方面,它在登陆项目上投入了大量资金。华侨城最近的举动让外界越来越迷惑。

2015年,华侨城开始在“但已确立”的一年改变方向。战略由“旅游+房地产”转变为“旅游+互联网+金融”和“文化+旅游+城市化” 此后,该公司的文化旅游、房地产、金融和互联网在许多地方蓬勃发展,资产规模也在迅速扩大。

但事实上,吕雯房地产投资大,开发周期长,这是对企业现金流的巨大考验。 同时,文化旅游项目大多位于远离核心城市的三线、四线城市。华侨城“云南会战”等城市进军三线、四线城市的号角已经开始吹响。

经过一波激进扩张后,华侨城作为一家中央企业,也遇到了自身的财务压力,试图通过不断的销售和购买来调整资产和现金流,从而成为华侨城的“天然”举措。

在其年度报告中,该公司表示将积极加快现有项目的周转,同时抓住资源的获取。除了加快开发和销售的步伐,公司还将利用合作开发、股份转让等方式来盘活资金。

与此同时,华侨城的人在回应多次股权转让时说,出售项目股权是公司的正常经营,可以加快营业额,帮助集团进一步专注主营业务,将更多的精力和资源集中在文化旅游产品的开发和建设上。 同时,通过优化资源配置,我们将不断提高公司文化旅游产业的核心竞争力。

这种资金流动在一定程度上维持了华侨城的现金流

根据公司10月28日披露的季度数据,截至报告期末华侨城总资产为3643.95亿元,上市公司股东净资产623.32亿元,净利润68.23亿元,母公司所有者净利润59.97亿元。

尽管公司负债持续增加,经营活动现金流量仍然为负,但华侨城投资收益在今年1-9月增加了437.37%,通过项目公司的持续处置,达到27.73亿元。

值得一提的是华侨城可能面临远远超出资本水平的挑战 一方面,随着万达、恒大、融创、保利、碧桂园等住宅企业开始进入文化旅游业,文化旅游业也面临着巨大的竞争压力。

另一方面,特色城镇和主题公园的发展监管也在政策层面得到加强,对企业提出了更高的要求。 大规模、低周转率的文化旅游项目注定华侨城将继续投入大量资金。

华侨城半年度报告显示,集团的两大业务分别是旅游综合行业和房地产行业,其中华侨城房地产行业毛利率为80.57%,而旅游综合行业毛利率仅为32.61% 此外,华侨城旅游综合产业的运营成本远高于房地产业。

近年来,华侨城的债务一直在上升,净负债率从2014年的47%上升到2019年年中的106% 截至今年第三季度,华侨城的整体资产负债率为77%

与此同时,华侨城前三个季度的净营运现金流继续扩大至-36.99亿元 然而,随着文化和旅游项目的不断投资,为赚钱而“抛售”华侨城项目的戏剧也将上演。

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